怎样判断拆迁评估合不合法
拆迁房屋如何评估？
谢邀。在实际拆迁流程中，由于被拆迁房屋的评估价是多数由拆迁方指定的专业评估机构做出的，而且评估价普遍过低，造成了房屋拥有人对拆迁补偿方案的不认同从而引发了大量的社会矛盾。这里不谈其它问题，只讨论房屋拥有人如何正确的评估自己的房产及有理有据的争取自己的利益不受大的损害。
首先是从市场比较法方面找出有利自己的答案。这也是房屋拥有人能够自己举证和解决的方法。
具体就是房屋拥有人对其要拆迁的小区或临近小区时间节点离拆迁公告最近的房屋买卖成交案例，当然越多越好。这样就能最直观的反映出要评估对象的合理市场价格或价值。做好相关的资料及综合分析资料，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》提出自己的意见，为补偿提供合法可靠的数据依据。
关键还是谈。
拆迁房屋如何评估，评估公司很重要，关于评估公司的选择、评估结果的满意与否，老百姓们都有着很强的发言权，切记。
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房屋拆迁评估，有《宪法》、《土地管理法》、《物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《评估法》等相关法律法规规定：房屋拆迁补偿的经济补偿总价值中，是必须要包含有土地独立使用权的经济补偿价值在内为原则。如果缺一的，评估价值就是不具有法律效力的，是违宪、违法的。就是说：房地产征地拆迁补偿共分别有两种物权的补偿：一是对已经依法办领有《私有房屋产权证》的私有权属产权房屋的物权补偿；二是对已经依法办领有《国有土地使用权证》的独立用地面积的独立用地使用权转让的补偿，这些补偿方式，又分为可以选择是要回实物(例如：与原被征用拆除房屋的同等权属的产权房屋)，或者是经济(例如：弃产方式，即：将被征的原产权房屋卖给开发商，按市场实时平均售价为参考依据进行评估计价处理，作为予以经济上的补偿)。房屋内如果存在有无上盖建筑物的阳台、天台、伸缩缝等，都要依法予以补偿，但只按50%的标准计算补偿处理，如果室内还存在有阁楼(即俗称的楼阁仔)，但净空高度不低于1.1米(说明：这是2000年之前的地方法律法规规定的，不是现行法律法规)，同样是可以获得补偿的权利。土地使用权的被征收的转让补偿，同样是可以选择实物补偿或者是经济补偿。土地使用权补偿是凭据《国有土地使用权证》上已经办理了确权登记的核定面积为准，例如，确权为100平方用地面积总额的，无论此面积中是否存在有无上盖建筑物的室内天阱、水阱、屋外庭园、水阱等，都是要按确权登记证上已突录的100平方执行土地使用权的补偿。这是2000年之前的相关法定补偿原则，仅供参考！
房屋价格评估是一项复 杂的工作，采用不同的评估办法，需要考虑的相关因素
也就有区别。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第14条的规定，对被征收房屋
的价值进行评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构新旧程度、建筑面积
以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。具体如下:
(1)区位:被拆迁房屋区位基准价以及房屋的周边环境、交通和商业服务便利
程度、公共事业设施配套状况等区位调节因素。
(2)用途:以房屋所有权证书上标明的用途为准，所有权证未标明用途的，以
产权档案中记录的用途为准。
(3)建筑面积:房屋所有权证书载明的建筑面积或者房产管理部门确认的实
际测量面积。房屋建筑面积小于土地使用面积的，区位补偿面积应当按照t地使
用面积计算。
(4)装饰装修:装饰装修补偿应当结合装潢材料的档次、价格折旧年限等因
素视每自然间不同情况，分别按其建筑面积计算。
(5)其他因素:房屋建筑结构形式、新旧程度、楼层、层高、朝向等。
在实践过程中，经常有个别的拆迁方在房屋评估中动手脚，达到低成本拆迁的目的。但是我国在《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《国有房屋上房屋评估办法》中都有对评估的相关规定，要求评估机构本着独立、客观、公正的原则对房屋进行评估。
在《国有土地上房屋征收评估办法》的第十二条，在进行评估时，应当对评估房屋进行实地勘察，在勘察过程中，应有公证人员进行现场公证，并由被征收人在实地勘察记录上签字。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三、十四条，评估方法主要有市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法，在评估过程中，评估机构可以选择一种或多种对被评估房屋进行评估，除此之外，还应当综合考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，以合理确定最终的评估结果。
同时根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定：被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。根据该条第二款规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
那么通过以上法律依据我们可以看到，房屋价值评估必须要根据实际情况，且本着合理、客观、公正的原则进行评估。如果违背这些原则，那就是违法行为。
在生活中，很多被拆迁人在没弄明白评估报告的情况下就稀里糊涂的被拆迁方忽悠签了补偿协议，从而导致补偿大大折扣。
对此，凯诺律师提醒大家，征地拆迁是一件涉及民生的大工程，每一个拆迁程序或是细节都关乎着被拆迁人的切身利益，不管哪一个环节出错，都会导致被拆迁人的合法权益受损。因此，在遇到征地问题时，要及时寻求专业律师的帮助。
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拆迁如何判断评估报告是否合理合法？
最为重要的是要有估价加盖公章和不少于两名专职注册房地产估价师签字，协商是确定评估机构必经工作程序。另外，应当依法设立并取得房地产估价机构资质。只有评估报告的形式和内容同时都合法了，即评估机构和评估人员是不是具备相应从业资质，以评估机构名义开展评估活动出具评估报告的估价师，属于该机构的工作人员，应当经过注册登记，即为内容不合法;若干问题的规定》第十条第二款规定、公正，本着同房同价原则；协商不成的。因此北京拆迁律师提出违背该规定要求的(一)查验出具评估报告的主体是否合法，应当经过公证机构依法公证，在其资质等级许可范围内从事估价业务，《房地产估价机构管理办法》第三十一条和《评估办法》第十七条第二款已经予以明确规定、三级、估价师声明，还需要取得房地产估价机构资质证书。同时。作为从事房地产估价活动的中介服务机构的房地产估价机构，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，对此，需要特别注意的是暂定期内的三级资质房地产估价机构不得从事城镇房屋拆迁房地产估价业务，国内房地产估价机构资质等级分为一，“对被征房屋价值的征收补偿，减少不当干扰(尤其是政府方面的干扰)，其中，评估结果要符合《征补条例》第十九条要求。(二)审查所委托的评估机构是不是依法产生的为了确保评估结果的公正透明。即使“通过多数决定。遵照市场比较法等估价方法进行估价作业、估价的假设和限定条件及估价结果报告”四个部分内容，内容的缺失和不完整都会造成评估报告不合格。因此，则不具备合法性，不受任何第三方的不法干扰、独立原则。(三)房屋征收评估报告形式和内容是否符合法定要求一份完整的评估报告应该包含“致委托方函，估价机构在进行估价作业时应该坚持客观。
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我国《城市房地产管理法》第三十四条规定：“房地产价格评估，应当遵循公平、公正、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估”。也会是说，确定被征收房屋的价值，应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
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