什么样的房子不能抵押贷款
为什么小产权房不能办理房屋抵押贷款？
为什么不能抵押，主要还是房子的产权问题。
先了解下小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是国家房管部门颁发的，而是由乡政府或是村政府颁发的，小产权房不是法律概念，该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不予备案。比如我们镇国家搞的危房改造工程统一建的房子，现在因为没有土地证，只有产权证无法交易，就算出钱交土地出让金都不给交，房管局就说这个要找镇上的土地局先把土地证弄下来，去到镇上土地局，就说土地证在省里还没下来，没法补交，问他们什么时候能下来说是省里统一发，这五六年过去了，就是下不来，说白了就是不给交易。
小产权房因为交易受诸多限制，且交易的话有风险，因此银行或是贷款机构不敢放贷。
有人说二十年的房子不能抵押贷款，那二十年的房子以什么为标准？
一般大产权商住为70年，也有50年的商住，目前北京市面上的银行普遍接25年左右房龄的房子，大于25年到35年如是成熟商圈和学区房还得沟通，也能做抵押贷款。
二、房产证上日期不代表房龄，最稳妥可以去房屋所在地区建委查档，或者去问物业。
不是说不能抵押贷款，而是说有一定的限制，比如可能会比正常年限的房子少贷很多。而且现在已经出了政策，房屋可以续期。
从拿地到建成房屋，之前需要5年的时间，而土地使用权是从开发商拿地开始算的。通常我们说得房屋使用年限是实际使用了多少年，但是在各部门是按照房产证来算的（或者契税发票）。
为啥房屋抵押贷款不能用自己卡号打钱？
因为是消费去向，消费贷款银行不认个人取向，所以不能打到个人账户。
房屋抵押贷款办理基本条件：
1. 借款人名下有已取得产权证的天津地区大产权私产房，产权清晰明确；
2. 房屋类型包括个人住宅、商铺、公寓、别墅、经济适用房等等；
3. 贷款用途主要用于个人购车、装修、旅游、出国、购买家具等等；
4. 借款人必须年满18周岁，借款人年龄+贷款年限不超过65周岁；
5. 房屋面积基本要求40平米以上，房龄30年以里；
6. 处于按揭、抵押状态中的房产，无需清尾款，可直接申请办理二次房屋抵押贷款；
7. 父母、亲戚名下的房产也可办理房屋抵押贷款，只要产权人同意；
8. 产权人年龄过大，可通过三方抵押贷款的形式来完成办理；
9. 个人征信逾期严重、不理想，黑户等均可成功操作办理；
房屋抵押贷款办理额度、年限、利率：
1. 个人房屋抵押贷款可办理最高额度为房屋总值的7成；
2. 办理期限10年-30年，可自由选择；
3. 房屋抵押贷款利率年息4.9%；
4. 办理区域包括天津市内六区及周边地区！
5. 办理前期无任何费用，不押任何原件，办理成功后再收费！
房屋抵押贷款条件中规定的要求：
1、房屋抵押贷款要求房屋的年限在20年之内;
2、房屋的面积要大于60平米;
3、房屋要有较强的变现能力;
4、房屋抵押贷款额度是房屋评估值的70%;
5、新房贷款的贷款期限最长不超过30年，二手房不超过20年;
6、贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行;
7、一般为“房龄+借款人年龄”不得超过60岁。
房屋抵押贷款，借款人还不起，身为担保人有哪些风险？
根据你的描述，借款人申请的应当是房屋抵押+自然人担保的贷款产品，担保人的风险主要是替借款人偿还债务的风险：
1.贷款逾期后，银行一般会通知担保人履行担保义务，时不时的会收到银行的催收电话或者是家庭、单位的现场催收，精神压力也不小。
2.担保方式分为一般保证和连带保证。一般保证，担保人享有抗辩权，经过必要的诉讼程序借款人仍无偿还能力的，银行才可以通过法律手段要求担保人偿还贷款，但房屋抵押贷款，有担保物，可以处置担保物偿还贷款，抵押物不足以偿还贷款的，担保人才履行保证责任，偿还剩余部分；连带保证，也是银行最愿意采用的担保方式（你可以看一下担保合同约定的担保方式和担保责任），因为贷款逾期后，银行可以同时向借款人和担保人追偿，不分先后顺序。无论是一般保证还是连带保证，保证人履行担保责任后，可以向借款人追偿。
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