民法典中转让小产权房双方协议有效吗
小产权房签订合同还能具备法律效力吗？
您好！
大概率情况下，无效。
所谓“小产权”，从狭义角度，其实可以理解为“无产权”。
产权，只有在国家认可的情况下方具备法律效力。涉及到居住类房产，只有两类合法产权：
- 一类是住宅用途的国有土地上建造的普通商品住宅，这类房产的产权俗称“大产权”，产权证由政府房产管理机关印制、发放。
- 一类是集体宅基地上建造的用于本集体成员用于居住的房子，这类房子，土地属于集体产权，房子属于个人产权。
符合上述两种条件的房产，才叫“产权房”。
近年来还有一类试点的房子，叫“共有产权房”，这类房屋有的占用的也是集体土地，但是可以对外销售，属于试点性的政府行为，暂且不讨论。
小产权房，多数指的是建造在集体所有土地上、用于市场化销售的房产。这里房产本身不合法（因为占用了不可商品化交易的土地使用权），所以，合同多数是购买者与开发商签订，“房产证”由村集体发放，甚至有的没有产权证。
双方签订合同中涉及的商品本身不合法，就不会存在合同本身有无效力一说——不合法的交易物的合同，无效。
但是有一类特殊情况：需要把“小产权”的概念扩大一些——如果是村集体成员自己盖的房子，与同集体户的其他成员签订了买卖合同，经过村集体认可审批之后，这种交易的合同是有效的。
这里顺带提一句：小产权房，购买需谨慎。因为这类房产不受法律保护。
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👧凡有违反法律规定的合同，从一开始就是无效的。亦各种合同、或民事行为，都必须在法律规定的范围之内，开展相关活动…。当然小产权房签订合同，也不会例外。
👸我国《宪法》早有明文规定：城镇的土地、国有林地、江河与滩涂…等地、以及“四固定”以前，国家集体已经使用的土地，和被征用的土地，都属于国有土地…；其农村的土地属于集体所有制，不能交易。但国家可以依法征用…；
🧒除国家以外的土地，就是集体土地。而集体土地是不允许上市买卖的。亦相关部门对小产权房的确权，不能颁发《不动产权证》。若没有《不动产权证》，其本身就是一大后遗症（弊端）。而小产权房所签订的售（购）房合同，只能是当事双方的行为记录而已，若一但发生纠纷，是不受法律保护的。其购房人应该要三思而行，谨慎购买或不买，方能避免后遗症的发生。
👩由此可见，不受法律保护的合同，亦是不具备法律效力的。其买卖行为的双方，与无《结婚证书》的双方，构成非法同居行为，而发生不良后果，也有雷同相似之处，亦是应该值得慎行的…。
小产权房买卖合同是否具有法律效力？宅基地算不算小产权房？
按规定，小产权房不能进入市场进行交易，因此其买卖合同不能作为产权变更登记的依据。但从实际发生的现金交易后，该小产权房的居住使用人，也发生了转变，是否可视为合法的民间自主交易还有待商榷。
宅基地应该不准进入市场交易的，但其房屋所有人，受物权法保护。
之前北京“画家村”的案件我一直在跟踪，当初北京一个村，村民大多搬走了，留下房子败落下来，后来被一个画家发现，买了一间做工作室。因为自然环境非常好，利于创作，加之画家的名气，慢慢地更多的画家也购买了房屋，形成产业链，被誉为“画家村”。房屋的价值自然因之上涨数倍。第一批买房的村民后悔了，向法院起诉，认定房屋买卖合同无效，要求收回房屋。按照相关法律规定宅基地只能在相同村民组织间转让，非同组织的村民之间是不能买卖的，何况画家还是城市户口。法院最终认定合同无效，房屋被收回，购房款按贷款利息退还本息。
我认为，这种农村宅基地建设的房屋也属于小产权房。目前，很多城市就是在集体土地上或国有工业用地直接盖起房屋，对外出售。有的甚至是违建，没有任何报建手续。或者有的虽然有报建，但“挂羊头卖狗肉”，改变用途对外出售。这些都应该属于小产权的范畴，买卖合同是得不到法律保护，很可能会被认定无效。
小产权房合同是违法的买卖合同，因为小产权房是违法建筑，没有得到政府部门批准的，只能在你与房主之间产生法律效率，与政府部门之间不起法律效率，在依法批准的宅基地是合法的，也不是小产权房，农民的宅基地使用权是长期有效的，是子孙可以继承的，只要房子存在，他永远都是受法律保护的。
小产权房的买卖合同只能算债权债务关系。
房屋所有权的流转关系，债权人取得、实现动态的财产关系，需要转换成静态的财产性权利，这种物权属于《物权法》第十四条规定，必须记载于登记簿上时才能生效。
因此，这种产权不具备登记所需要的条件。换言之，得不到法律保障。
宅基地房屋是基于《城乡规划法》、《物权法》的相关规定，宅基地使用人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及附属设施。因此，宅基地房屋是有法律依据的，履行登记手续，物权是得到法律保护的。
宅基地使用权房屋的所有权登记，我在头条上有阐述。欢迎查看。
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