买二手房没有过户土地使用证合理吗
二手房有房产证没有土地使用证，中介说没法换不动产证，没法过户。怎样买才能风险最低？
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房产证正式升级为不动产证，只要拿房产证就可以去办理不动产证。前提是你所购买房屋必须走国家招拍挂正式手续，不然是不能办理不动产证，进一步打压了小产权房，集体用房等。小面说下什么情况下二手房不能过户！
1、单位集资房，在原单位旧址改造，并没有走意义上招拍挂，也就是提问者所遇到的问题，房子有证，但不能过户，因为没有缴纳土地出让金，所以不能过户。
2、房主本人去不动产证咨询，缴纳土地出让金应即可办理不动产权证，如不办理，是不能办理过户贷款等手续。
望以上回答能帮助到您！
二手房只有房产证没有土地使用证，中介说不能办理不动产权证，这个说法不准确。二手房只有房产证没有土地使用证的情况各有不同，不能说一概不能办不动产登记。
一、以下两种情况下，只凭房屋产权证可以直接交易过户办理不动产权证：
1、有一类商品房，尤其是2010年之前建设的商品房，早期拿地手续正常，只是后来由于各地土地调控政策等多方面原因，土地证办理工作一度处于暂缓状态，因此没有及时办理土地使用证。
2、还有一类是在2015年3月1日开始实施《不动产登记暂行条例》之前已经办理了房屋产权证，由于土地使用证的办理滞后，所以没能赶在条例实施前办妥土地使用证，此后国家冻结了土地证的办理。《不动产登记暂行条例》实施后，由于原房产证仍然有效，没有强制要求产权人全部换领不动产权证，因此，很多人都是只有单证。
以上两种情况不影响二手房交易过户，只需在不动产交易中心核查土地使用情况，即可直接过户办理不动产权证。有些小地方操作不规范，要求卖方必须先自行换领不动产权证，然后才能交易过户，这其实不符合法规、政策要求。
二、下面两种情况，只有房产证则不能直接办理不动产权登记：
1、原来是公产房的房改房，因其土地是国有划拨土地，没有给个人办理土地使用证。转让时，产权人需要按照各地具体规定补缴土地出让金，之后才能过户办理不动产权证。
2、另一类是经济适用房、安置房或者回迁房，有些也没有土地使用证。房屋所有人只拥有房屋的有限产权，转让时必须比照同地段普通商品房的差价，向政府缴纳一定比例的土地收益，方可交易过户办理不动产权证。
目前现行的是不动产权证，即将原来的房地产权证和土地使用证合二为一。中介所说的没有土地证没法过户应该不成立，如果是回迁房，会有一个大证，即土地证没有分割到个人，但是也可以正常过户。其次是其他类型的，可以到开发商，物业，还有档案馆等都可以掉取之前的宗地图和分割表，有了这两个材料可以证明土地性质。
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