房屋买卖合同的中违约金
- 合同期间房东已把房卖掉、是否赔违约金？
- 违约金怎么写正确的？
- 买房子交了一万定金，签了合同后又不想买了，要付总房款24%的违约金，这合理吗？
- 花了32万购买小产权房，原房主毁约退还32万本金，能通过司法途径获得违约金吗？
- 购房合同后面×是什么意思？
合同期间房东已把房卖掉、是否赔违约金？
租赁期间房东出卖租赁房屋，若在出卖之前的合理期限内已通知租赁方，而租赁方在十五日内未明确表示购买的，即为租赁方放弃优先购买权，房东无须赔偿违约金。
在《房屋租赁合同》中，就租赁房屋的出售会进行约定，一般约定如下:
租赁期间，出租方需出售该房屋的，应提前三个月书面告知租赁方，租赁方在同等条件下享有优先购买权。租赁方在收到出租方书面告知十五日内未明确表示购买的，即为放弃优先购买权。租赁方放弃优先购买权的，出租方应与受让方在出售合同中约定，由受让方继续履行租赁合同。
从约定中可以看出，出租方履行通知义务后，租赁方在十五日内未明确表示购买，即为放弃优先购买权，无理由向出租方要求赔偿违约金。而租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
以上就是我的回答，仅供参考。希望我的回答能对题主有所帮助。
违约金怎么写正确的？
违约金可以按照以下方法来写的：
1、一方当事人未按照合同履行义务的，应当构成违约，然后向对方当事人支付一定数额的违约金；
2、双方当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，在一方当事人违约后，应当按照计算方法来计算出违约金，然后根据其计算结果来支付违约金。
买房子交了一万定金，签了合同后又不想买了，要付总房款24%的违约金，这合理吗？
定金一般是用于制约买卖双方的行为，并在出现一方违约的情况下予以一定的惩罚保障或依据。赔二罚一也是一种通用原则，也就是交付定金者违约是没收定金，而接受定金的违约则要加倍赔偿（定金的二倍返还）。
至于这种要求没收定金的基础上还要追加到房产总价的24%，还真的少见，而且也不太容易得到应有的支持！
我们在购买房产的交易当中会担心房价的特然变化而出现违约行为。在上涨预期较大的情况下，买方可以提高定金的额度，比如100万的房产也可以交20的定金，并且在出现违约时要求二倍补偿。同样，在价格预期下滑的情况下，卖方也可以要求提高定金的比重，这样的买房违约时可以达到更大的补偿。可如果在定金较少的情况下，在合同中附加了要求更大的赔偿，那么这种情况一般很难得以实现。
只有在确定一方在违约中造成的损失超过合同的定金才会得到上诉的支持，但房产的价格波动应该不属于这个范畴。比如甲向乙购买了一种特别定制的产品，而违约后乙方根本就找不到合适的买家，那么这个时候可以要求弥补超额的损失。
但房产不是一种特制商品，有无数人在其中周旋。而这种市场价格波动也是十分正常，不能因为房价的波动差价来要求对方做出补偿，除非是特别的情况发生。如买房要求对房屋的内部进行改造或变化内部的格局，而这种投入又造成了超出定金的补偿额度，在合同中有明确了违约附加条款，这样应该可以要求追加补偿费用。
总之，房产交易中的定金在签约中感觉风险较大，可以要求或提出交付更高的额度，即便是24%也应该是可以的，那么在出现一方违约时给予赔偿。但在合约中签上一些价格波动引发的差额之类的要求额外补偿，这个恐怕不会得到上诉的支持！
先确认以下几点，再谈怎么办？
1、你签的是认购协议还是商品房预售（买卖）合同？
2、开发商有无违法违规情形？如：签订合同时五证不全、一房两售及合同里约定的违约情形等。
若签订的是认购协议，且出现下列情形，不但不用支付违约金，而且已经交过的1万元定金也可退。
1、开发商和购房者对销售契约和补充协议，难以达成一致，而未签约的。如果开发商不退，购房者可向有关部门起诉。
2、开发商销售五证不全，属于违法行为，购房者可以提出解约，要回定金。
3、开发商在规定的期限内将认购的房屋转售给他人。
4、开发商未能履行认购书中确认的房屋条件导致签约不成功的。
若无前述情形，则定金要不回来了，就算是自己违约的成本吧。
若签订的是商品房预售（买卖）合同，除非开发商出现违法违规情形，否则退的话不仅定金要不回来，还需要承担违约责任。违约责任的承担方式有以下几种（1）支付违约金.违约金；（2）损害赔偿.损害赔偿；（3）继续履行。
但购房款24%的违约金显然是过高。
只是签订了购房合同，同时只支付了1万定金，而没有支付总房款24%的首付款的话，。。
要有思想准备：最多损失1万元。不承担所谓的24%违约金。因为仅仅只缴纳了定金而不是购房款。
要是法律武器运用得当的话，可以退回1万定金，只支付卖方的材料损失费。
1.不能支付24%违约金，因为根据房屋买卖行规，没有支付总房价的24%款-30%款给卖方时，从另一个层面表示，买方买房还在犹豫期。（所以不应该承担支付卖方的所谓的24%的违约金）。但同时为了表示买方买房的诚意，所以买房愿意在买卖条约公平/公证/权益与义务相等的情况之下，交纳定金1万元。
2.这里要指出的是，条约是谁定立的，假如条约仅仅是卖方定立而买房仅仅是签字表示认同的话，则条约可能存在对买方不公平的可能，假如条约是开放商定立的话，则条约有可能存在霸王条款，假如条约是房屋买卖中介机构定立的话，则中介机构有碍于中介机构的收益状况，有可能存在偏袒卖方的可能。
假如条约的定立有以上（1.2.）情况的话，买方不但可以向所在地区的人民法院提请民事诉讼，要求买方不承担所谓卖方提出的支付24%违约款同时因为条约的定立时存在有明显霸王条款嫌疑和条约的定立没有体现买方的权利，为由，要求退回1万定金。但是买方愿意支付卖方在整个过程相应的材料损失费。
最多损失1万元。不承担所谓的24%违约金。因为仅仅只缴纳了定金而不是购房款。
理由充分的话，可以退回1万定金，只支付卖方的材料损失费。
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花了32万购买小产权房，原房主毁约退还32万本金，能通过司法途径获得违约金吗？
可以赔偿一部分法律范围内的利息，不是合同的违约金，因为本身小产权房的买卖合同就是无效的，小产权房也是不允许买卖的。
我以前一个朋友就是买的这样的房子，我当时建议他首付买商品房，他说不想有压力，不想以后买了，每个月还要还按揭贷款，所以朋友就买了亲戚的亲戚的小产权房。
后来，他买的那个小产权房拆迁了，原房东就不同意卖给他了，把当时的购房款退回给朋友了。
朋友不同意，因为后来房价上涨的太多了，退回来的钱，根本就买不起房子了，所以朋友就起诉了房东。
最后法院只是判了赔偿一部分当时购房款的利息给了朋友，按银行的贷款多一些赔偿的。
我建议朋友们买房时，不要买小产权房，一点安全的保障都没有，尽量买商品房，要是全款买不起，就贷款买，我之前从事房产交易十几年，就没见到过买小产权房最后占到便宜的。
根据你的描述，你应该是在买卖小产权房合同中约定了违约金，那么在对方违约的情况下你是可以依法主张违约金的，法院也会支持你的诉讼请求。
小产权房和商品房不一样，主要区别在于小产权房的土地性质为集体所有而商品房的土地性质为国家所有。因为土地为集体所有，所以小产权房没有缴纳土地出让金也无法办理不动产权登记，一般情况下只能在集体组织成员范围内流动。
如果是集体组织成员以外的人购买小产权房，因为不具备集体组织成员的资格，因此一般认为合同无效。但是要注意，合同无效并不会导致违约金条款无效。《合同法》第57条规定：合同无效、被撤销或终止，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。而合同中约定的违约金条款就属于上述独立存在的有关解决争议方法的条款，因此应该认为有效。
根据你的描述，你仍然可以依据合同中关于违约金的条款想对方主张承担违约责任。如果对方拒绝承担违约金你可以依法向人民法院提起诉讼来维护自己的合法权益。
希望能够对你有所帮助。我是榨汁小二郎，有任何法律问题都可以关注并私信我，我会尽力解答。
打官司法院不会支持
前2~30年，我们单位的几个退休老职工上四丰村那买房住下，后来听说是小产权房。在我们国家并存两大类产权房:一类是县，市不动产登记中心发的国有土地上的房屋产权证书，叫大产权证书。一类是乡镇政府发的集体土地上的房屋产权证书，叫小产权证书。
所谓小产权证书，是农村的村民从村委会取得的宅基地上建造的房屋。此类房屋只限本村村民，取得，占有，使用和转让，不仅适用国家有关规定，还适用土地管理的法律。
因而城镇居民与村民私下房屋交易无效。乡镇小产权登记中心不会给予登记。以往取得小产权证的，国家也不承认。不是原房主毁约，而是办不了过户。房主不想坑你，拐你这32万元跑了。他把32万元本金退还给你，也算便宜了你。你是城镇人，可能不了解，他是村民也不了解，大产权房，是随意买卖的，小产权房买卖受一定限制。后来他听说过不了户，就找你把本金退给你。
正因为不合法，此买卖未成。也就没有毁约一说。你上法院起诉，法院不会支持你，你会败诉。
但是，如果你没住进该屋，你可管这屋的房主要利息，从你交给他32万那天开始，到收到返还32万那天止，按银行活期利率计算，要利息是正常合理的。如果你已经搬入此屋，因他屋过不了户，你得搬出，你搬进搬出是他造成的。你可管他要搬家损失费，雇搬家公司搬进搬出的正常费用，这个搬家费也是合理的。如果房主不给，协商不成，可向法院起诉。
对方做初一你做十五，先装妥协的要回本金，然后就赖着不走要违约金赔偿等，不要傻傻的说靠法律，本来小产权房交易就不受法律保护，对方更没合约精神，法律耐他何？赖着不走就对了，谁怕谁！他报警没用！他走法律没用！你有合同在手，虽然不受法律承认也可构成民事纠纷，他报警也只会叫你们自己协商赔偿。只要你够强硬坚持住，对方不得不妥协，虽然要回全部违约金不可能，你让一小步又何妨。
您好，我是武汉黄俊律师。我来回答您的问题。
想看最专业的回答，只需要看我这一篇。
首先，用最简洁的语言回答您的提问：原则上违约金可以打官司。
但是，千万不要只看答案，不看分析过程，看完下面的分析，才知道这个答案是不是您想知道的。
一、是否有权要违约金首先要看房屋买卖合同的约定
有很多人不明白这句话的意思，总是喜欢这样问律师——法律规定这种情况要赔多少违约金。
作为律师，需要告诉大家的是：没有法律会规定房主毁约需要赔偿多少违约金，对于违约金的赔偿，只能看合同如何约定的。
合同就是当事人之间的法律，所有关于合同如何解除、解除后如何赔偿、发生争议适用什么法律、去哪个法院打官司……都是在合同当中约定的。
所以，您能不能向原房主要违约金，取决于您跟房主签订的买卖合同中，对房主毁约后的违约条款如何约定的。
在常见的二手房买卖合同当中，不同的解除原因会有不同的违约责任，比如不可抗力导致解除合同，一般不承担违约责任。
二、是不是不管合同约定多少违约金，您都可以要的回呢？
结合您的问题，假设您的房屋买卖合同中约定了违约金是10万元，是不是您要求房主支付10万元违约金，法院一定会支持您呢？
答案是否定的。
依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九的规定，如果原房主认为您主张约定的违约金10万元过高，请求法院予以适当减少。
一般来说，合同约定的违约金如果超过造成损失的30%的，法院可能会酌情降低违约金。
说简单些，并不是合同约定10万元违约金，就等于您最后能拿到10万元的违约金。
法院会根据您的实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,最终作出裁决。
三、小产权房解约风险高，签订合同要慎重
小产权房没有房产证，买卖小产权房风险较高，不能过户、不能贷款、征收补偿难……对于此种高风险的合同，在签订合同时，一定要请律师把关，否则一旦发生纠纷，维权困难。
总结：
- 是否有权要求违约金，要看房屋买卖合同如何约定。
- 是否可以按照合同约定索赔全部违约金，要看您的损失多少，法院酌情裁决。
- 签订房屋买卖合同要咨询专业律师，请律师起草合同，防止将来发生纠纷吃亏，尤其是风险较高小产权房买卖。
如果想了解更多法律常识，请关注@武汉黄俊律师。
购房合同后面×是什么意思？
这里你说的X应该是格式合同文本里面的一个字母，是在签订合同时双方拟协商确定的一个数字。
按照你的举例“买房不能办理房产证，卖方赔偿买方X%”，假如X最后定为10，那么这句话的意思就是说如果买房办不了房产证，卖房要支付买方合同金额的10%作为赔偿金。
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