房产抵押合同效力怎么认定,签订抵押合同的注意事项
抵押合同有效但设立的抵押权无效，针对物权所产生的租金，靠抵押合同能有优先受偿权吗，为什么？
法海一粟认为，如果抵押权设立无效的，抵押权人则不能依据抵押合同享有优先受偿权；抵押权人可以依据抵押权无效的原因，选择主张自己权利的途径。
1、抵押合同属于债权合同；如果抵押权未能依法设立的，则抵押权不成立。物权法第一百八十七条规定，【不动产抵押登记】以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。就是说，以不动产为抵押标的的，抵押权自抵押权登记时设立；未登记的，抵押权不成立。在抵押权未能设立的情况下，抵押合同是有效的。如果抵押权未登记的原因与抵押人有效，抵押权人可以依据该有效合同追究抵押人的违约责任。
2、抵押人的违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十六条第二款的规定：“法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。”抵押权因未登记而未能设立，但是，抵押合同却是有效的。如果未登记的原因在于抵押人，则抵押权人有权要求抵押人在提供抵押担保的抵押物的价值范围内承担债务补充清偿责任。如果抵押权未的原因在于双方，则应当由双方分担损失；如果抵押权未登记在于抵押权人自己，抵押人则无需承担法律责任。
法海一粟：运筹帷幄之中，决战法庭之上。
抵押合同签订时间先于借款合同是否有效？
仅仅根据我行的制度做答。 最高额抵押合同是对未来发生的一系列不确定债权的担保，因此一般是签订最高额抵押担保合同之后，再签订具体的借款承兑协议等主合同，并将以前的最高额担保合同引入主合同。
因此，最高额担保合同的起始日一般早于借款等主合同，只要借款合同等主合同的签订日期落在最高额担保合同的期限之内就可以，而不用管其到期日是否突破最高额担保合同的到期日，因为担保期限以签订的主债权合同的期限为准。 举个例子补充一下。
客户可以签订1年的最高额抵押合同，期限为2014.4.25-2015.4.24，企业在2014.4.25-2015.4.24发生的债权都可以用该最高额抵押合同担保。
为了节省登记、评估费用，企业甚至可以提前结清贷款，在2015.4.24前再重新签订借款合同，作为最高额抵押合同的主合同，再次借款一年。 一般来说最高额抵押合同和最高额保证合同最长可以签订三年，并且为未来发生的一系列债权担保，这样有以下几个好处：
一是简化担保手续，签个总的抵押或保证合同，办理一次抵押登记、反担保，就可以为多笔借款、承兑敞口、保函敞口等各类债务担保，特别适用于经常办理承兑汇票、借款分多次提用的企业；
二是节约办理抵押登记、评估抵押物的费用，一次评估、一次抵押登记就可以使用3年多4年。
1、抵押合同签订时间先于借款合同签订时间的，抵押合同有效。 2、抵押合同签订时间可以先于借款合同，也可以在借款合同之后，只要抵押合同内容符合法律规定，并经抵押人与抵押权人协商一致，合同即发生法律效力。抵押合同签订时间与借款合同签订时间的先后，对抵押合同的法律效力没有影响。 《合同法》 第三十二条 当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
公积金贷款通过签抵押合同需要注意什么？
签订公积金贷款合同有以下几点注意事项： (一)核实到场签字的借款人身份 中心及受托银行，核对借款人姓名及身份证号，核对房屋建筑面积、房屋座落、房号、贷款金额、以及房屋共有人真实抵押意愿、还款存折号、月还款额、抵押期限等事项。 (二)借款人签字 借款人阅读合同后在公积金贷款合同上签字。 (三)受托保险公司在《借款合同》签订完成后，按合同内容办理相关抵押物保险手续。
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