民法典中在城市买小产权房合同有效吗
购买小产权房，需要注意什么？咋样签合同？
小产权房其实是一个相对的概念，就是集体土地上盖的房子，一般是一个农户盖几层楼，自己住不完就对外销售。之所以叫小产权是因为土地没有缴纳土地出让金，居住是没有问题的，但是要是办理房产证就不容易了。所以如果需要办理房产证、或者孩子就学的需要谨慎购买，建议购买证件齐全的房屋。
深圳从事房地产销售7年，深莞惠商品房，小产权房（村委统建楼，军产房）在此分享行业知识，欢迎大家咨询探讨，专注深莞惠楼市前沿，帮助更多人安家在深圳！
身为从业者我来说下这个问题，小产权房总价低，能够接受的人群多，对比现在深圳的商品房价格来说，实在是超级“实惠”，并且一些好的花园社区对比商品房居住感受也是不差的，深圳小产权以同区域商品房1/3到1/4的价格优势可以让刚需置业人群安家深圳，享受深圳的教育，商业以及交通等配套福利，以节省临深置业深圳上班的通勤成本（时间+精力），购买的人群也是比较多的，那具体购买时需要注意哪些问题呢？
首先弄明白小产权房的种类和对应的证件，必须是合法报建并且卖家的手续是齐全的，产权清晰无纠纷的房产，这样买家的风险就能降到最低，毕竟买房不是小事。统称的小产权其实涵盖了很多种类的房子：个人宅基地自建房，村委统建楼，军产房，还包括一些大红本产权房等等...
我们以个人宅基地自建房为例，通常说的两证一书，历史遗留，律师见证是指：
两证一书:包含了建设用地许可证和建设规划许可证，这两个是整栋楼报建之前需要申报政府部门的手续证明，证明其合法报建,不是违章建筑，主要是这两个证件，其他还有兴建住宅用地批准通知书，历史遗留违法建筑申报回执单，开工证，地皮单之类的
律师见证：指的是律师见证买卖双方是在自愿，没有被任何人胁迫的情况下签字交易的，证明房屋目前所有权的证件，也是后期遇到拆迁补偿确权的有效证明。这也是你和原业主交接房屋所要签订的协议书，关于小产权其他种类的不同，证件也各不相同（具体问题具体对待）
产权核验是交易前的准备工作，也是重点，最好找专业的人员去做。业主手上的房屋证件是否齐全，产权有没有纠纷，需要从建房开始，批地或买地发票，包括整个从第一手交易的以及到现任业主之间的档案是否有齐全，有没有断层，这些都需要仔细核实，防止一房多卖的风险
签约同时经过律师见证，备案存档，签约转账，开收据，交接物业，过户水电物业手续等一系列的问题，每个环节都要注意细节，降低风险。
其他类别的小产权房交易，证件和注意细节有些区别，有需要了解的朋友可以私聊我
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首选要明白买小产权房有什么结果？
小产权房的坏处是法律上的权利没有保障，即不能确定房屋所有权（没有明确的产权），不能办理房屋产权证，不能依照法定程序进行买卖。另外，如遇国家征收，所得补偿也较有完整产权的房屋要低的多。
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。
小产权房有五大风险和危害：
其一、因为“目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售”，所以购买了小产权房的人没有产权证，一旦国家要征用土地，没有权属证明保护自己的权益。
其二、这类房子不能上市交易。
其三、如果是占用耕地建设，违反了国策。
其四、扰乱房地产秩序的建立。
其五、别墅产品类型居多的小产权房，业主和当地村民因为社会财富等不同，容易形成新的社会矛盾。
基于以上原因，不建议买小产权房，真要买，签合同也没用，国家不保护无产权（无证）的房产交易，即是合同也是没有法律效益的。
最好不要买，产权不清，没有国家证件，一般是一次性付款，是比有本的房子便宜，自住或者出租可以，家里孩子上学有影响，没有落户的政策，现在政策没有解决，以后想出手价钱不可能比周边有本房子差的远了。买了一般双方上的购房协议，找个第三方担保，避免以后麻烦，房款一次性的，协议里条款清晰，双方权
利义务分清，不要等以后惹出纠纷。
只有购房合同是小产权房吗？
只有购房合同，而且还是简单的定房协议，不可以在房管局备案的房子，属于小产权房。
小产权房又叫还建房，是村集体开发的房子，没有缴纳土地增值税等费用，在当地房管部门没有备案，用来给那些村里拆迁的人居住的。
小产权房只有村集体一个大本，没有单独的不动产证，在法律上是不受国家承认和保护的，在买卖中，一旦出现问题，都属于个人行为，不受国家法律的保护。
小产权房签订合同还能具备法律效力吗？
您好！
大概率情况下，无效。
所谓“小产权”，从狭义角度，其实可以理解为“无产权”。
产权，只有在国家认可的情况下方具备法律效力。涉及到居住类房产，只有两类合法产权：
- 一类是住宅用途的国有土地上建造的普通商品住宅，这类房产的产权俗称“大产权”，产权证由政府房产管理机关印制、发放。
- 一类是集体宅基地上建造的用于本集体成员用于居住的房子，这类房子，土地属于集体产权，房子属于个人产权。
符合上述两种条件的房产，才叫“产权房”。
近年来还有一类试点的房子，叫“共有产权房”，这类房屋有的占用的也是集体土地，但是可以对外销售，属于试点性的政府行为，暂且不讨论。
小产权房，多数指的是建造在集体所有土地上、用于市场化销售的房产。这里房产本身不合法（因为占用了不可商品化交易的土地使用权），所以，合同多数是购买者与开发商签订，“房产证”由村集体发放，甚至有的没有产权证。
双方签订合同中涉及的商品本身不合法，就不会存在合同本身有无效力一说——不合法的交易物的合同，无效。
但是有一类特殊情况：需要把“小产权”的概念扩大一些——如果是村集体成员自己盖的房子，与同集体户的其他成员签订了买卖合同，经过村集体认可审批之后，这种交易的合同是有效的。
这里顺带提一句：小产权房，购买需谨慎。因为这类房产不受法律保护。
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