“住改非”房屋拆迁的补偿安置标准，究竟该怎么计算?
房屋征收时合法的住改非房屋与住宅房屋补偿相同是否合理？
你好，虽然房屋所有权证上标明的用途为住宅，但却依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证并有缴纳的记录，改变自己的住宅为商铺进行经营，属于住改非。
2003年《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定，对拆迁范围内，产权为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的手续，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。
由此可知，在拆迁时，住改非房屋本身的补偿应当比普通住宅还高，而且还有经营收益的补偿。
但是为了降低拆迁成本，有些地方，拆迁方存在忽悠老百姓的情况，讲私自改变房屋性质住宅做生意的行为说成是违法行为，同类房屋住宅相比，给的补偿相同甚至于更低，这都是不合理的行为。果您在拆迁中遇到这种情况困境，不要急于签协议，可以及时咨询专业拆迁律师，必要的时候用法律的武器保障自己的合法权益免受侵害。
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房屋征收时合法的住改非房屋与住宅房屋补偿相同是否合理的问题，需要具体问题具体分析。
一般而言，住改非，有营业执照的房屋，其补偿标准一般都高于住宅，但不会超过商铺。但是具体的补偿标准还需要参照诸多因素，例如房屋的质量结构、房屋的土地性质（集体还是国有，国有土地的房屋较为值钱）、地理位置等。因此，我们应当具体情况具体分析，如果排除其他因素，即地理位置、土地性质等都一样，那么住改非的房屋补偿款要比住宅房屋高。
不合理。判例如下：
被拆迁房屋系原告所有的营业性用房，用于铜陵县五松镇南湖大酒店的经营，提供了个体工商户营业执照、卫生许可证及组织机构代码证等，被上诉人完全不考虑这一事实，以普通住宅给予补偿，该补偿价格显然低于市场价格，没有考虑到上诉人的房屋“住改非”的现实情况，违反《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发[2003]42号）规定，对被征收房屋的补偿价格也明显低于被征收人的出资购买价格，上诉人认为被上诉人重新作出的补偿决定严重损害了上诉人的合法权益，根据法律的规定，征收价格不应低于征收公告之日起类似房屋性质的价格，上诉人所有的房屋附近的营业价格一般也在2.8万元每平方米左右，明显过低。该征收补偿方案的规定对被征收人显失公平，违反了法律的相关规定。
【裁判文书】
安徽省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）皖行终505号
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本院认为，本案争议的焦点问题是关于“住改非”房屋补偿问题。所谓“住改非”房屋是指产权性质为住宅，但已依法取得营业执照成为经营性用房。“住改非”房屋，既有不合法方面，又有合理的成分，处理时应当遵循“尊重历史，实事求是”的原则。《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发[2003]42号）规定，“对于拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”被上诉人在作出对上诉人的房屋拆迁补偿决定时，没有考虑到上诉人房屋“住改非”的历史事实，仅依据证载用途为“住宅”，按照住宅标准予以补偿，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的立法精神和国家政策，依法应予撤销。一审判决驳回李玉结的诉讼请求不当。依照《中华人民共和国行政诉讼》第七十条第（一）项、第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省铜陵市中级人民法院（2016）皖07行初69号行政判决；
二、撤销安徽省铜陵市义安区人民政府作出的义政（2016）14号《铜陵市义安区人民政府房屋征收补偿决定》。
三、责令安徽省铜陵市义安区人民政府60日内对李玉结户重新作出房屋征收补偿决定。
本判决为终审判决。
