毛坯房交房时要注意哪些问题
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房产开发商怎样做才算是“正式交房”呢?交房时,该注意些什么?
我作为一名曾在地产行业苟且工作,而立之年不幸被裁的苦命人,跟大家说一下对房地产开发商来说,到底怎么才算“正式交房”。
只要在交房当天缴纳了住房维修基金、契税、物业费等,换句话说,只要走完了财务流程,不管你接不接受房子,不管房子有什么问题,都默认你已收房。
如果你不想走财务流程,那恭喜你,你连自家入户门钥匙都拿不到,因为要想拿钥匙,必须走完前面的流程,最重要的就是那交钱的流程。
交房时房地产开发商要求陪验人员最多不超过30分钟,在这30分钟里,无论你是懂行的还是不懂行的,其实都看不出什么大问题。建议大家主要看一下家里的各种配置是否齐全,各项使用功能是否正常,有没有明显的未施工完或者有明显破损破坏的。不管怎么样,交房当天的礼品一定要拿,不拿白不拿。
交完房后的一两周内建议再多去房子里看看,总归能发现点问题,这个时候那些施工单位的人都在,房地产开发商一般要求各家单位配备的维修人员必须驻场一个月,有问题及时上报维保工程师,一个月内的维修速度和质量都还可以,再往后拖就要打折了。
不管怎样,一定要保持好的心态收房,毕竟收房是一件喜事。
三书一证一表是国家对于项目交房的强制性规定,如果开发商不能提供,就意味着项目的房屋质量没能得到国家认可,购房者完全有正当权利拒绝收房,尤其要求出示《竣工验收备案表》。
看商品房买卖合同上对这个证书出具的时间约定,如果开发商存在违约行为,可以主张条款上的违约责任。检查交付给自己的房屋时,切不可走马观花转一圈,就出去签字了。
根据规定,三书一证一表中缺少任何一个,房屋的质量就无法完全保证,一旦购房者签订了相关收房文件,根据契约自由、自治的原则,就代表了购房者对房屋质量的认可,若后期出现问题,很难得到合理的解决。
三书是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》;一证是指《房地产开发建设项目竣工验收合格证》;一表是指《竣工验收备案表》。
其中《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》是原件,可以由业主带走的资格证书,一般这两个证书开发商都能提供;
《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工验收合格证》、《竣工验收备案表》是开发商需要复制并盖上公章之后交给业主的。
所以大家收房时,首先要询问的就是这“三书一证一表”,《竣工验收备案表》有的开发商不一定拿得出来,就说明房屋的某些方面还没得到相关部门的合格验收。
实际中这个备案表一般都滞后,交房时业主都看不到。
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1、什么是“正式交房”?
这里我理解题主的问题“正式交房”是这样的:根据《商品房买卖合同》的约定,开发商在约定的交房期限内,将符合交房条件的商品房交付给业主使用。即:符合约定时间+符合交房条件=正式交房。
2、约定时间,很好理解。
开发商一般都会合同中的第11条约定交付时间。在第12—15条中约定逾期交付的违约责任及验收程序等。
3、交房条件,很难界定。
虽然国家有统一的合同版本,但是在实践中,各个省市的商品房交易里对交房条件的界定比较模糊。但是,法律规定了“法定条件”,这个是交付条件的“底线”。——(1)建设工程经验收合格;(2)向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。也就是我们通常所说的“两书一表”,若开发商不能提供,建议你拒绝收房,因此产生的延期交房,可要求开发商承担相应的违约责任。
其中,建设工程竣工验收的条件又是什么呢?具体在《建设工程质量管理条例》第十六条里有规定(这里就不详细展开,可以自行百度)。此外,根据《消防法》的规定,建筑工程竣工时,要经消防验收合格,方可投入使用。
4、交房时,注意什么?
先验房,后收房!
先拿钥匙,后收房!
先看清合同约定,后收房!
警惕补充协议!
一旦在验房的过程中刚发现问题,一定要以书面的形式取得开发商的签字及盖章,并注意留好证据,在问题未解决前,不要领取钥匙。
5、交房时,其他费用问题
(1)物业费:业主要注意物业费的交纳时间,你在跟开发商办理房屋交付手续的时候不用交物业费,一定要等验收房屋无误后并拿到钥匙完成房屋交付手续后,再与物业公司办理入住手续时交纳。
(2)契税和公共维修基金:业主在办理产权时交纳。
(3)房本工本费、垃圾消纳费、装修押金等,各地不一样,但是要对比,保证每一项的开支都有名目。
以上是对该问题的简要回答,如需进一步了解房产领域的问题解答,欢迎移步本号的其他内容,希望可以为您的房产交易保驾护航。
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