房屋上的惩罚性赔偿是怎么认定的
开发商“一房数卖”，惩罚性赔偿应如何适用？
法海一粟认为，开发商一房数卖的，惩罚性赔偿的适用需要结合该案的实际情况予以确定。
1、法律对于一房数卖行为的规定。一房数卖行为，在法律上就是开发商为了获得非法利益而采取的一种恶意违约行为。根据合同法第一百一十三条规定，开发商一房数卖的，应当向购房者承担违约赔偿责任，其损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条、第九条规定，如果开发商一房数卖的，则购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
2、如何适用最高法院的司法解释。从前引司法解释的具体条文来看，在开发商一房数卖的情况下，购房者可以提出的请求是：
（1）解除商品房买卖合同。这是因为，开发商一房数卖时，必然会出现二份以上的商品房买卖合同，而其中只有一份合同能够履行，其他合同均因房屋不能交付而无法履行。因此，在不能履行的合同中，其购房者的合同目的肯定不能实现，因此，购房者可能选择解除合同，以终止双方的法律关系。
（2）返还已付购房款。这个不用多说，既然合同已经解除，那么，已付购房款则必须返还。
（3）赔偿损失。这里的损失，是因为开发商违约行为所造成的损失。该损失的赔偿，以实际损失为依据。就是说，这里的损失，需要用证据予以证明。如果合同中约定的约定金的，则可以按照合同法第一百一十四条的规定予以调高或者调低。
（4）请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这就是本问题的实质。这里的赔偿与前面的“赔偿损失”是同一个概念。前面的“赔偿损失”以实际损失为限，而这里的赔偿，则是以已付房款的多少为限，与是否受到实际损失无关。假设购房者已经支付了100万元的全部购房款，则有权请求赔偿不超过100万元的赔偿责任。
法海一粟：运筹帷幄之中，决战法庭之上。
