农村回迁房是否可以买卖
请问一下法律人士,农村三旧改造的回迁房,能进行正常的买卖吗?为什么?
房屋的买卖实际上自始至终都没有什么明确的限制,你愿意买我愿意卖自由交易,无论你是从何渠道来的房屋,也不管它是私有房还是公有房,更无论它是国有土地还是集体土地,只要是手续齐全,只要是合理买卖,只要是双方愿意,期间并不存在着欺诈的行为,根本就没有什么约束而言。
不过自从近几年以来,由于拆迁地方的普遍,由于房屋土地价格的快速增值,由于一些不守信用之人的存在,使其个别之人在重大的利益面前,卖出去的房屋出现了反悔的现象,严重的言而无信,尽管合同手续一应俱全,尽管自己的房屋早已卖出多年。
于是在房屋的买卖上就引起了很多的争议,对于卖和买的界定,对于卖和买的担心,对于房价高低的认可,以及之后房价变化的大小,都有着太多的不确定性。那么此时你的买卖就应该很慎重了,稍一马虎就会给自己之后带来诸多的隐患。
所以在交易中还是花些钱找律师事务所很好的咨询一下,然后还要找专业部门全程录像为好,以避免今后的麻烦。
大多数是不能正常买卖的。
需要说明的是,这里说的正常买卖指的是过户交易。不是一手交钱一手入住的买卖。
其实这个问题回答起来几天的都说不完,我尽可能长话短说。
因为三旧改造回迁房大多数用地性质是国有划拨或者集体建设用地,而不是通过招拍挂获得的国有住宅用地。招拍挂获得的土地是交过土地出让金的,而回迁房的用地一般没有土地出让金。说得简单点儿,都没给国家交”保护费“,国家怎么能轻易让你自由交易呢。
对于国有划拨用地和集体建设用地上的房屋,一般是不能进行买卖的,因为这些房子的作用是用于回迁安置和保障性安居住房,跟商品房的性质和目的是不同的。而且回迁房一般办不了产权证,也就不能自由上市交易。
但是不排除回迁房有朝一日能够办理产权证,或者基于地方政策的规定,可以上市交易的情况。
已经领取房屋权属证书的拆迁房是可以正常购买的。
我国《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。因此,拆迁安置房到底能不能买卖主要看它能不能在房产管理部门办理产权登记。具体分以下几种情况:
一、虽是拆迁安置房但已经领取房屋权属证书,这种房屋当然可以进行买卖,其效力相当于普通的商品房买卖。
二、拆迁安置房在未领取权属证书前发生的买卖。
根据我国《城市房地产管理法》第三十七条第(六)款规定:未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
据此,如果双方发生争议诉讼至法院时争议房屋上不具备领取房屋权属证书的条件,人民法院一般会因争议房屋不具备权属证书而认定房屋买卖合同无效,这就是你朋友所称的安置房不能买卖的缘由。
但鉴于拆迁安置房必须要经过一段时间才能领到房屋权属证书,房价在此期间会有波动,因而违约方应承担主要责任,需要赔偿守约方为此造成的房价上涨或下跌的损失。
三、买卖双方签订合同时房屋不具备权属证书,但发生争议时该房屋已经领取了权属证书(包括可以领取而卖房人故意不去领取)的情形,一般也视为买卖行为有效,可以通过法院诉讼,可以要求强制过户。
回迁房分很多种:不是所有的都能卖。能卖的拆迁所得的房子是大产权房,包括一类经济适用房,二类经济适用房,普通商品房,有防本的,70年大产权。不能卖的所得的房子是非大产权房子,比如村集体所有的房子。没房本的可以一直住,农村宅基地性质。
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