小区可以由业主自治物业协助吗
热线律师说丨小区物业管理能由业主自治吗？需要具备哪些条件？
关于小区物业自治这个问题很复杂，小区人杂，观点不一，现今人与人之间互不了解，出于何种目的一时难辨。有人好心不一定办成好事，一家十五口穷争恶炒，没有当家人，众口难调，需要成立业主委员会，由业主委员会行使权力，还是要由街道物业专管部门聘请专业的物业公司来管理，或是原开发商下属专业的物业公司来管理，小区自治物业管理现今条件不成熟，自治也得请专业的物业公司，不是由小区业主来承担物业的管理服务。物业管理也是一门系统工程，不是谁想干都能干得了的事，要有专业化的团队。
现在小区宣传物业自治自管的业主都有一定个人目的，不是欠交物业服务费，就是和现在的业委会或物业公司有私人矛盾，或有私心，有想干业委会或物业的亲戚熟人想接管物业，解除与原物业管理公司的服务合同，另找新的物业公司来服务从中捞取好处。人心难测，还是依靠街道居委会等上级有关部门，均衡处理，安排招投标，要专业有管理经验，评价高的物业公司承担管理职责，如小区现有物业公司，口碑好服务质量好，就不需要再搞物业管理自治或另请他人了，业主按时交纳物业费，业委会代表业主可提出合理化建议，改进小区整体环境，让小区业主满意就好。
物业公司服务合同到期，业委会不再续签新合同，要想罢免现在的物业公司也需召开业主大会，取得三分之二的业主同意授权，方能向街道办事处物业专管部门登记备案，否则无效。请来的新物业公司不见得比以前的物业公司管理得好，如果不比以前的服务质量高。会造成恶性循环，不要轻易更改物业服务公司，物业服务公司都是经营单位，不是社会福利，业主要按规定积极交纳物业费，物业服务公司要有收入支付员工工资，水电等日常维修用料开支，老板还要有一些利润。所以能达到合同要求就不要变更，自治没有几个成功的案例。
小区物业管理能否由业主自治？根据《湖南省物业管理条例》及民法典相关法律规定，暂时业主还不能自治管理小区物业服务。当然，小区出现以下几种情形业主就可以自治了。
1、小区物业服务公司物业服务合同到期，且不愿意继续为小区服务的。
经住建局物业管理部分多次做思想工作，所属政府、街道、社区也不愿意接管小区物业管理的；
2、小区没有成立业主委员会的；
3、街道、社区牵头多次在网上发布小区物业服务招标公告，且没物业公司参入报名招投的；
那么，根据以上三种情形，小区可以采取业主自治方式来维护小区日常服务管理，但应该在社区全面指导下，开展自治各项工作，以免让业主的合法利益受到法律保护。
看到许许多多的人提出取消物业公司的想法，我理解并支持！现在的物权法及各地物业管理条例不足于管理制约提升物业服务公司为广大业主切实落实服务的水准，因此我建议，物业服务公司的政府管理职能部门应制定切实可行的以广大业主为主体的物业服务评价管理体系及服务标准和规范，比如业主给物业服务公司定期评价打分，八十分合格，不到标准分警告一次，二次不合格就另请高明。真正让所在小区里的业主说了算，不能让物业公司越俎代庖，凌驾于业主之上！当然，具体做起来还有不少前期工作要积累。
法律已经规定，我们业主完全可以自治！有意思的是一些人天天喊我们业主要自治，法律给我们的权利就是不用，没有行动就是喊！我们业主自治需要什么条件，只有一个条件，小区业主的素质整体要高！什么时候喊“取消物业，我们业主要自治”的口号没有了，我们自治的条件就基本成熟了！
小区当然可以业主自己管理，民法典也有相关论述。至于是不是需要相关部门批准同意？好象没有相关文件讲述这事。但是在苏州有一个小区，该小区也就一幢7层大楼，一二层是酒店和商铺，三至七层有二百户公寓，二O二O年该小区物业公司合同期满后，一二层酒店和商铺就宣布自治，同时提前告知物业和街道社区，没有任何异议。三至七层公寓也想自治，但是没有成功，原因是社区要求物业疫情期间延期一年。可是到了二0二一年，物业撤离后，就开始上诉至法院，追讨物业费，并且把酒店商铺也告了，追讨二O二0年自治期间物业费，法院支持物业诉求，理由是社区证明有服务，但是从社区证明中，只是讲对公寓有服务，酒店和商铺有没有服务不掌握。所以从这一案例中，可以看出要自治是有难度的。
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